Le principe de base de la défiscalisation immobilière est d'autoriser le bailleur à déduire les charges supportées au titre de ses locations. Celles-ci viennent minorer ses revenus fonciers, réduisant au passage sa base imposable.
Mieux encore, si elles sont supérieures aux loyers encaissés, elles peuvent être soustraites de ses autres gains. C'est la règle d'imputation du déficit foncier sur le revenu global. Avec des variantes selon les dispositifs.

Dans certains cas, ce déficit foncier est plafonné à 10 700 euros par an et reportable pendant dix ans en cas de dépassement. Dans d'autres, il n'existe aucune restriction. Cet avantage n'est pas négligeable : il permet de minorer la taxation d'autres revenus, par exemple des salaires, soumis au barème progressif de l'impôt.
Certes, l'avantage a été revu à la baisse à la suite de la diminution des taux d'imposition en 2006. Il n'empêche : on peut encore être taxé à 40 % sur ses gains.
Le contribuable peut désormais retrancher de ses loyers toutes ses charges
On peut également jouer sur l'emprunt.

L'immobilier est un des rares placements facilement finançables à crédit. L'effet de levier est d'autant plus significatif que les intérêts versés à la banque sont, eux aussi, déductibles des revenus fonciers.

Mais attention, ils ne peuvent en aucun cas être imputables sur votre revenu global. ­Toute la subtilité consiste donc à équilibrer le montant des intérêts par rapport aux loyers et à exploiter les autres charges pour constituer le déficit foncier.

Depuis la déclaration 2007 : comme la déduction forfaitaire de 14 % a été supprimée, le contribuable peut désormais retrancher de ses loyers toutes ses charges. Il s'agit des factures d'entretien, de réparation, de travaux d'embellissement, des frais de copropriété et de gestion, de toutes les primes d'assurance, de la taxe foncière... On retrouve notamment ces principes généraux dans l'investissement ancien traditionnel, légèrement adapté dans le cas du Borloo ancien.

Sont aussi concernés les régimes dérogatoires réservés à des immeubles de qualité situés dans des secteurs sauvegardés, avec la loi Malraux, ou classés, avec le régime des monuments historiques.

Dans le neuf, les charges d'entretien étant réduites, le législateur donne la possibilité de déduire une partie du prix d'achat.

C'est l'amortissement proposé par le Robien recentré et le Borloo populaire. Reste à choisir la solution la plus adaptée selon son profil !